부동산 계산기
대출 상환액 계산과 전세↔월세 환산을 간편하게
대출을 얼마나 갚아야 하는지, 전세를 월세로 바꾸면 얼마가 되는지 계산해 보세요. 아래에는 계산에 쓰이는 기준 — 서울시 조례가 정한 중개보수 상한 요율, 지방세법 취득세율, 주택임대차보호법의 전환율 상한 — 을 근거와 함께 정리해 두었습니다. 숫자만 나오고 근거가 없는 계산기는 믿을 수 없기 때문입니다.
금리 출처 안내 (자동 업데이트)
기준금리 · 주택담보대출: 한국은행 ECOS (경제통계시스템)
보금자리론 · 디딤돌: 한국주택금융공사 / 주택도시기금
전세대출: 전국은행연합회 소비자포털 참고
중개보수는 얼마까지 나오나
중개보수는 거래금액에 아래 요율을 곱해 계산하며, 표의 값은 상한입니다. 상한 안에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정합니다. 한도액이 있는 구간은 계산한 금액이 한도액을 넘더라도 한도액까지만 받습니다. 부가가치세는 별도입니다.
| 거래금액 | 상한 요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5천만원 이상 ~ 2억원 미만 | 0.5% | 80만원 |
| 2억원 이상 ~ 9억원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 9억원 이상 ~ 12억원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 0.6% | 없음 |
| 15억원 이상 | 0.7% | 없음 |
| 거래금액 | 상한 요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5천만원 이상 ~ 1억원 미만 | 0.4% | 30만원 |
| 1억원 이상 ~ 6억원 미만 | 0.3% | 없음 |
| 6억원 이상 ~ 12억원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 15억원 이상 | 0.6% | 없음 |
월세는 거래금액을 먼저 환산합니다. 거래금액 = 보증금 + (월차임 × 100). 이렇게 계산한 금액이 5천만원 미만이면 보증금 + (월차임 × 70) 으로 다시 계산합니다. 예를 들어 보증금 1,000만원 · 월세 50만원이면 1,000만 + 5,000만 = 6,000만원이 아니라, 1차 계산이 6,000만원으로 5천만원 이상이므로 6,000만원을 거래금액으로 봅니다.
오피스텔은 전용면적 85㎡ 이하이고 전용 입식 부엌·수세식 화장실과 목욕시설을 갖춘 경우 매매·교환 0.5%, 임대차 0.4% 가 적용됩니다. 그 밖의 오피스텔과 상가·토지 등 주택 외 물건은 거래금액의 0.9% 이내에서 협의합니다.
근거: 「공인중개사법」 제32조 및 같은 법 시행규칙, 서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례 [별표] (2026년 7월 확인). 요율은 시·도 조례로 정해지므로 지역에 따라 다를 수 있고 개정될 수 있습니다. 계약 전에 다시 확인해 주세요.
집을 살 때 내는 취득세
아래는 1주택자가 유상거래로 주택을 취득하는 경우입니다. 취득세에는 지방교육세가 본세의 10% 만큼 함께 붙고, 전용면적 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2% 가 추가됩니다. 다주택·법인 취득이나 조정대상지역 여부에 따라 세율이 크게 달라지므로, 두 채 이상을 보유하시는 경우에는 반드시 개별 확인이 필요합니다.
| 취득가액 | 취득세 본세 | 85㎡ 이하 합계 | 85㎡ 초과 합계 |
|---|---|---|---|
| 6억원 이하 | 1.0% | 1.1% | 1.3% |
| 6억원 초과 ~ 9억원 이하 | (취득가액÷3억−3)÷100 | 본세 + 10% | + 0.2% |
| 9억원 초과 | 3.0% | 3.3% | 3.5% |
6억원 초과 9억원 이하 구간은 고정 세율이 아니라 취득가액에 따라 1%에서 3% 사이로 이어지는 산식입니다. 예를 들어 취득가액이 7억 5천만원이면 세율은 (7.5억÷3억 − 3) ÷ 100 = 2.0% 가 되고, 여기에 지방교육세 0.2% 가 더해집니다.
근거: 「지방세법」 제11조 및 같은 법 시행령 (2026년 7월 1일 시행 기준). 세법은 자주 개정되므로 계약 전 국세청·위택스 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다. 위시스는 세무 대리를 하지 않습니다.
전세를 월세로 바꾸면 얼마가 되나
전세보증금을 월세로 돌릴 때는 전환율을 곱합니다. 계산은 간단합니다 — 월세 = (전세보증금 − 남기는 보증금) × 전환율 ÷ 12. 전세 3억원짜리를 보증금 1억원으로 낮춘다면 2억원이 월세로 전환되고, 전환율 5.0%를 적용하면 월 약 83만원이 됩니다.
전환율에는 법정 상한이 있습니다. 「주택임대차보호법」 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환할 때 적용할 수 있는 산정률을, 연 1할(10%) 과 「한국은행 기준금리 + 대통령령이 정한 이율(연 2%)」 중 낮은 쪽으로 제한합니다. 기준금리는 수시로 바뀌므로 이 페이지에는 숫자를 고정해 두지 않았습니다. 계약 시점의 기준금리를 확인해 상한을 계산해 보세요.
다만 이 상한은 이미 맺은 계약의 보증금을 월세로 전환하는 경우에 적용됩니다. 처음부터 월세 조건으로 새로 맺는 계약의 임대료 자체를 규제하는 조항은 아닙니다. 실제 시장에서 쓰이는 전환율은 지역과 물건에 따라 차이가 있으니, 조건을 보실 때 이 점을 감안해 주세요.
원리금균등과 원금균등, 무엇이 다른가
원리금균등상환
매달 내는 돈이 처음부터 끝까지 같습니다. 초반에는 그중 이자 비중이 크고 갚아 나갈수록 원금 비중이 커집니다. 매달 나가는 돈이 일정해 생활비 계획을 세우기 쉽지만, 총 이자는 원금균등보다 많습니다.
원금균등상환
원금을 기간으로 나눠 매달 같은 금액씩 갚고 이자는 남은 원금에만 붙입니다. 첫 달 부담이 가장 크고 갈수록 줄어듭니다. 총 이자는 원리금균등보다 적지만 초기 몇 년의 상환액이 높아 자금 여력이 있어야 선택할 수 있습니다.
위 계산기의 상환 스케줄을 펼치면 회차별로 원금과 이자가 어떻게 나뉘는지, 연도별로 얼마를 갚게 되는지 확인할 수 있습니다. 실제 대출은 중도상환수수료, 거치기간, 우대금리 조건에 따라 달라지므로 결과는 참고용으로 봐 주세요.
들어갈 때 실제로 나가는 돈
보증금만 생각하고 계약했다가 잔금일에 돈이 모자라는 경우가 종종 있습니다. 계약 전에 아래 항목을 한 번 훑어보시면 예산을 현실적으로 잡을 수 있습니다.
- 보증금 — 계약금(보통 5~10%)을 먼저 내고 잔금일에 나머지를 냅니다. 대출을 쓰신다면 실행일과 잔금일을 맞춰야 합니다.
- 중개보수 — 위 요율표 기준, 부가세 별도. 잔금일에 지급하는 것이 일반적입니다.
- 취득세와 등기 비용 — 매매인 경우에만 해당합니다. 취득일로부터 60일 이내에 신고·납부해야 하며, 법무사 수수료가 별도로 듭니다.
- 이사·청소·설치 비용 — 이사비, 입주 청소, 에어컨이나 인터넷 설치처럼 잊기 쉬운 항목들입니다.
- 관리비와 공과금 정산 — 전 임차인과 일할 정산하는 경우가 많습니다. 관리비에 무엇이 포함되는지(수도·인터넷·청소비 등)를 계약 전에 확인해 두세요.
- 보증보험료 — 전세보증금 반환보증에 가입하시는 경우 보증료가 듭니다. 가입 가능 여부는 물건과 선순위 채권 규모에 따라 갈립니다.
계산해 보니 애매하신가요?
예산과 조건을 말씀해 주시면 실제로 계약 가능한 범위를 함께 잡아 드립니다. 계산기 결과는 참고용이며, 실제 금액은 물건·금융기관·지자체에 따라 달라질 수 있습니다.
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