상가 임대차, 몇 년까지 이어 갈 수 있나요
처음 계약한 날부터 합쳐 10년까지는 임차인이 갱신을 요구할 수 있어요. 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 요구하면, 임대인은 법에 정한 사유가 없는 한 거절하지 못해요.
무엇이 보장되나요
환산보증금이 지역 기준 금액(서울 9억 원)을 넘으면 적용되는 규칙이 달라져요.
| 규칙 | 내용 | 기준 금액 넘으면 |
|---|---|---|
| 갱신 요구 | 만료 6개월~1개월 전 · 전체 10년까지 | 똑같이 적용 |
| 대항력 | 건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청하면 다음 날부터, 건물이 팔려도 계약이 이어져요 | 똑같이 적용 |
| 권리금 회수 기회 | 법으로 보호해요 | 똑같이 적용 |
| 최단 기간 | 1년 미만으로 정해도 1년으로 봐요 | 적용 안 됨 |
| 묵시적 갱신 | 임대인이 만료 6개월~1개월 전에 거절·조건 변경을 알리지 않으면 같은 조건으로 1년 · 임차인은 언제든 해지 통고(3개월 뒤 효력) | 적용 안 됨 |
| 차임·보증금 증액 | 청구 당시 금액의 5% 이내 · 올린 뒤 1년 안에는 다시 못 올림 | 주변 시세 등을 고려해 청구 |
| 관리비 내역 요청 | 2026년 5월 12일 이후 맺거나 갱신한 계약부터 항목별 내역을 요청할 수 있어요 | 적용 안 됨 |
환산보증금은 어떻게 계산하나요
| 계산식 | 보증금 + 월세 × 100 |
| 예 | 보증금 5,000만 원 · 월세 300만 원 → 3억 5,000만 원 |
| 지역 | 기준 금액 |
|---|---|
| 서울 | 9억 원 |
| 과밀억제권역(서울 제외 · 인천·경기 일부)·부산 | 6억 9천만 원 |
| 광역시(과밀억제권역·군 지역·부산 제외)·세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주 | 5억 4천만 원 |
| 그 밖의 지역 | 3억 7천만 원 |
10년은 언제 계약부터인가요
2018년 10월 16일 이후 처음 맺거나 갱신한 계약부터예요. 그 전에 맺은 계약도 그날 이후 갱신됐다면 10년이에요.
자주 묻는 것
계약서에 2년으로 적었는데 2년 뒤 나가야 하나요?
아니요. 만료 6개월~1개월 전에 갱신을 요구하면 전체 10년까지 이어 갈 수 있어요. 법에 정한 거절 사유에 해당하면 예외예요.
만료 전에 임대인이 아무 말이 없었어요
만료 6개월~1개월 전 사이에 거절이나 조건 변경을 알리지 않았다면 같은 조건으로 1년 갱신된 것으로 봐요. 환산보증금이 기준 금액 이하일 때예요.
근거로 삼은 자료
상가건물 임대차보호법(2026년 5월 12일 시행) 제2조·제3조·제9조·제10조·제10조의2·제10조의4·제11조·제19조의2 · 같은 법 시행령(2026년 7월 1일 시행) 제2조·제4조 · 법률 제15791호 부칙 제2조. 법령은 2026년 11월 6일 현행 기준입니다.
상가·사무실 계약 전에 많이 묻는 것
중복된 매물은 하나로 합치고, 나간 방은 바로 내려요. 매일 업데이트하는 위시스예요.